Tuchtcollege NRVT en DOBS gerelateerde zaken

 

Taxatie naar de regels van het onteigeningsrecht. Klacht tegen taxateur tuincentrum.

Ten aanzien van het ontbreken van een plausibiliteitsverklaring overweegt het tuchtcollege dat dit vereiste volgt uit het Kamerreglement Bedrijfsmatig Vastgoed. Het inschakelen van een controlerend taxateur is in het algemeen geen vaste praktijk bij onteigening. Evenmin zijn hierover bij het verstrekken van de opdracht afspraken gemaakt, om de eenvoudige reden dat het vereiste van een plausibliteitsverklaring in 2014 nog niet bestond. Gezien het voorgaande is het tuchtcollege van oordeel dat verweerder van het ontbreken van een plausibiliteitsverklaring geen tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt. Tuchtcollege 09-05/18 nr. 20180118. Gemeente en tuincentrum.

Taxatie naar de regels van het planschaderecht. Bepaling planschade door taxateur Kamer Wonen.

Verweerder duidt zichzelf in het rapport aan als MRICS en RT, verwijzend naar zijn kwalificaties als vastgoedtaxateur.  Tuchtcollege acht zich bevoegd van de klacht kennis te nemen.

In deze specifieke situatie heeft verweerder aanvankelijk geconcludeerd dat er géén sprake was van voor vergoeding in aanmerking komende planschade. Vervolgens is een andere deskundige van de StAB verzocht de planschade opnieuw te beoordelen. Deze deskundige komt uit op een te vergoeden schade ad € 760.000. Verweerder heeft aangevoerd dat het in het algemeen niet ongebruikelijk is om in dergelijke procedures dezelfde deskundige in te zetten na aanpassing van de uitgangspunten. Dit moge zo zijn, maar verweerder had zich moeten realiseren dat, gezien zijn eerdere, herhaalde betrokkenheid en de daarover gevelde oordelen, ten aanzien van zijn inzet bij klagers de schijn kon ontstaan dat hij niet meer met de vereiste objectiviteit en onafhankelijkheid tot een nader advies zou 5 kunnen komen. Dit klemt te mee nu klagers groot belang hebben bij de uitkomsten nu het gaat om schade aan het bedrijf waarvan klagers voor hun inkomsten afhankelijk zijn. Dat de AbRvS de mogelijkheid openliet dat het nader advies door een kantoor als [naam], waarvan verweerder deel uitmaakt, kon worden uitgebracht, laat onverlet dat verweerder zich op grond van de AGB, in het bijzonder artikel 16, had moeten afvragen of sprake was van objectiviteit en onafhankelijkheid in wezen en in schijn. Een onbevangen blik op de kwestie had het vertrouwen van klagers in de werkzaamheden van taxateurs, ondanks de nadelen van een nieuwe deskundige die zich had moeten inwerken in het dossier, beter gediend. Het tuchtcollege is van oordeel dat daarvoor na meerdere gerechtelijke procedures, waarbij de uitspraken op belangrijke uitgangspunten én uitkomsten afweken van de lijn en de visie zoals deze door verweerder bij zijn eerdere werkzaamheden waren uitgezet, onvoldoende waarborgen aanwezig waren. Dit klachtonderdeel slaagt.

NRVT heeft een Kamer Bedrijfsmatig vastgoed (BV). De inschrijving in deze Kamer BV kan uitgebreid worden met een aantekening Groot Zakelijk Vastgoed (GZV). Het reglement Addendum GZV is van toepassing op de geregistreerde taxateur die een professionele taxatiedienst verricht die betrekking heeft op een vastgoedobject of een complex van met elkaar samenhangende vastgoedobjecten op één locatie die een (markt-)waarde vertegenwoordigen die gelijk aan of hoger is dan € 5.000.000 per individueel vastgoedobject of per vastgoedcomplex. Het tuchtcollege merkt op dat er geen algemene regel is dat een geregistreerd taxateur zich altijd dient te beperken tot taxaties binnen de kamer waarin hij is geregistreerd. Het is echter wel aan de geregistreerd taxateur om bij aanvaarding van elke opdracht te bepalen of hij hiervoor de bekwaamheid bezit. Verweerder staat niet ingeschreven in de Kamer BV en beschikt daarom evenmin over de aantekening GZV. In advies 3 gaat verweerder uit van een waarde van het complex van € 6.000.000. Ook in de tussenuitspraak van de AbRvS wordt van een waarde van minimaal dit bedrag uitgegaan. Bij het besluit om het advies 3 uit te brengen, had verweerder zich derhalve niet alleen rekenschap dienen te geven van zijn objectiviteit en onafhankelijkheid op grond van de AGB, maar ook van zijn vakbekwaamheid ten aanzien van objecten die als groot zakelijk vastgoed moeten worden aangemerkt. Omdat verweerder niet ingeschreven stond in de Kamer BV en niet beschikte over de aantekening GZV, heeft NRVT niet vooraf kunnen vaststellen dat hij vakbekwaam was ten aanzien van vastgoed als het onderhavige recreatiepark. Dit had verweerder gezien de complexiteit van deze opdracht moeten onderkennen als een bedreiging ten aanzien van de vereiste vakbekwaamheid in de zin van artikel 1, aanhef en sub a, juncto artikel 2, AGB. Ook dit klachtonderdeel slaagt. Aangezien het verweerder bij het aanvaarden van de opdracht voor advies 3 van tevoren duidelijk was dat het recreatieterrein een hogere waarde vertegenwoordigde dan € 5.000.000 had verweerder, die als geregistreerd taxateur ingeschreven stond in de Kamer Wonen, maatregelen moeten nemen om de hiervoor genoemde bedreiging weg te nemen. Verweerder heeft erop gewezen dat hij vanwege de berekening van de inkomensstromen een externe deskundige, te weten een accountant, heeft ingeschakeld. Verweerder heeft het echter niet noodzakelijk geacht om een register taxateur op het gebied van bedrijfsmatig vastgoed en/of groot zakelijk vastgoed in te schakelen, omdat naar zijn mening hiervoor geen aanleiding bestond nu er geen vermogensschade aan de orde was. 6 Naar het oordeel van het tuchtcollege gaat deze redenering niet op, omdat in het onderhavige geval ook voor deze beoordeling de inschakeling van een register taxateur op het gebied van bedrijfsmatig vastgoed en/of groot zakelijk vastgoed in de rede zou hebben gelegen. Voor zover verweerder heeft aangevoerd dat hij planschadedeskundige is wijst het tuchtcollege erop dat deze term niet is gedefinieerd in de reglementen van NRVT zodat het tuchtcollege hieraan niet kan toetsen. Ten aanzien van het derde klachtonderdeel heeft verweerder in het verweerschrift en tijdens de hoorzitting nadere uitleg gegeven over de berekening van het maatschappelijke risico van klagers. Dit deel komt niet voor vergoeding in aanmerking en dient daarom afgetrokken te worden van het totaal. Het tuchtcollege kan de stelling van verweerder dat hij gekozen heeft voor een berekeningswijze die ten gunste van klagers uitvalt, volgen. Hoewel het beter zou zijn geweest als verweerder deze uitleg in het advies had opgenomen, zodat het klagers duidelijk zou zijn geweest wat het verschil was tussen het bedrag genoemd in de tussenuitspraak en het door verweerder gehanteerde bedrag, is er naar het oordeel van het tuchtcollege geen sprake van een tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging.  Tuchtcollege NRVT 09-05/18 nr. 20180111

Noot: In onteigeningszaken en planschadezaken is het niet ongebruikelijk om na een eerder onjuist gebleken advies dezelfde deskundige(n) te benoemen, die met inachtneming van de onjuist gebleken aspecten een nieuw advies dient uit te brengen. Voor onteigeningstaxateurs ingeschreven NRVT levert dit onder omstandigheden spanning op als een rechtbank om een ander advies verzoekt.

De ABRS lijkt ruimhartiger voor taxateurs die taxeren “buiten hun Kamer”, ook al lijkt tuchtcollege dit onder omstandigheden ook wel te billijken. Zie ABRS 28-09/16 inzake Amsterdam; ECLI:NL:RVS:2016:2583