Taxeren in het kader van nadeelcompensatie: aandacht voor de WOZ-waarde

De afdeling zet in haar uitspraak van 16 oktober 2019 nogmaals uiteen hoe in het kader van een planschade- of nadeelcompensatie moet worden omgegaan met een afwijkende Woz-waarde.
De eigenaar van een woning verzoekt om vergoeding van waardevermindering van zijn woning als gevolg van de aanleg van het nieuwe gedeelte van de A4 vlakbij zijn woning.
De door de Minister ingeschakelde taxateur heeft de waardevermindering getaxeerd op € 40.000. De commissie komt met inachtneming van een drempel van 2 % van de waarde vóór de planologische mutatie op een te vergoeden bedrag van € 28.100,-.

Bezwaren tegen taxateur

De eigenaar maakt bezwaar tegen de uitgevoerde taxatie. De benoemde taxateur is gevestigd op afstand van de regio Steenbergen en uit niets blijkt dat hij kennis heeft van de lokale markt in die regio. Bovendien is de taxateur ‘huistaxateur’ van Rijkswaterstaat en dus niet onafhankelijk en onpartijdig. Verder voert de eigenaar aan dat de commissie ten onrechte is voorbijgegaan aan de recente waardebepaling in het kader van de Woz, die per 2014 uitkomt op een veel lagere waarde van de woning.

De Afdeling gaat niet mee met de bezwaren tegen de taxateur. Dat de taxateur vaker voor de minister taxaties doet in nadeelcompensatiezaken of zitting heeft in commissies die door Rijkswaterstaat of de minister zijn ingesteld, levert op zichzelf nog geen (schijn van) vooringenomenheid op. Ook overigens heeft de Afdeling geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de taxateur zich in deze zaak niet onafhankelijk en onpartijdig heeft opgesteld. De minister heeft daarnaast terecht geen reden gezien voor twijfel aan de deskundigheid van deze door de commissie ingeschakelde taxateur als zodanig. De enkele omstandigheid dat een taxateur niet in een plaats is gevestigd waar het te taxeren object zich bevindt, betekent niet dat die taxateur niet over de benodigde deskundigheid beschikt om de taxatie uit te voeren. Aan de door een privaatrechtelijke stichting vastgestelde Regeling Werkgebied Taxateur komt hier geen betekenis toe. De taxateur heeft bovendien toegelicht dat hij al ruim twintig jaar werkzaam is in de provincie Noord-Brabant en dat hij op zichzelf in staat kan worden geacht op basis van praktijkervaring, deskundigheid en aanwezige marktkennis tot een adequate beoordeling van de zich voordoende waardevermindering te komen.

Geen deugdelijke contra-expertise

De door de eigenaar ingebrachte ‘tegentaxatie’ -die veel hoger uitkwam- heeft volgens de Afdeling geen betekenis, alleen al omdat daarbij is uitgegaan van een onjuiste peildatum en omdat daarin alleen de marktwaarde is getaxeerd, waarbij een planologische vergelijking ontbreekt. Er is dus geen sprake van een deugdelijke contra-expertise die aanleiding geeft om te twijfelen aan de juistheid van de taxatie van de door de commissie ingeschakelde taxateur.

Belang van Woz-taxatie bij taxatie in het kader van nadeelcompensatie of planschade

Niettemin oordeelt de Afdeling dat moet worden getwijfeld aan de juistheid van de planschadetaxatie en het advies van de commissie, vanwege de scherpe daling van de Woz-taxatie per 2014. De Afdeling stelt voorop dat bij het vaststellen van de Woz-waarden niet, zoals bij het maken van een planologische vergelijking, wordt gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime, omdat vooral de feitelijke situatie bepalend is. Dit neemt niet weg dat onder omstandigheden een nadere motivering kan worden verlangd voor het verschil tussen de in het kader van de planologische schade en de in het kader van de Woz vastgestelde waardebepalingen. Daarvoor was in dit geval aanleiding. De commissie heeft op zich juist gehandeld door de Woz-taxatie en de forse waardedaling per peildatum januari 2014 in aanmerking te nemen. De commissie vond echter dat de waardepeildatum van de naar beneden bijgestelde Woz-waarde en de waardepeildatum voor de planschadetaxatie te ver uit elkaar liggen om ze met elkaar te kunnen vergelijken en heeft na raadpleging van de Woz-taxateur nog een nadere uitleg gegeven over de Woz-waardedaling. De Afdeling vindt die uitleg niet overtuigend, ook indien zij uitgaat van het gegeven dat de verlaging van de Woz-waarde per 1 januari 2014 heeft plaatsgevonden op grond van een persoonlijke aanname van de Woz-taxateur.
Daarbij acht de Afdeling van belang dat ook een Woz-taxateur in beginsel geacht mag worden te beschikken over voldoende marktkennis en ervaring om tot een redelijke inschatting van de Woz-waarde te komen. Niet is gebleken dat de aanzienlijke verlaging van de Woz-waarde per 1 januari 2014 verband heeft gehouden met andere factoren dan de ingebruikname van de A4 in 2014. De Afdeling kijkt daarbij ook naar de ontwikkeling van de Woz-waarden op de Woz-peildata 1 januari 2015 en 1 januari 2016. Die ontwikkeling bevestigt de juistheid van de eerdere aanname van de Woz-taxateur dat de ingebruikname van de A4 in 2014 heeft geleid tot een aanzienlijke waardedaling van het object, met een bedrag in een orde van grootte van € 150.000,00. De Afdeling is van oordeel dat daarmee aannemelijk is dat er vanaf de ingebruikname van de A4 in 2014 een substantiële en structurele verlaging van de Woz-waarde heeft plaatsgevonden. Gelet hierop is de Afdeling van oordeel dat de verlaging van de Woz-waarde in dit geval een concreet aanknopingspunt oplevert voor twijfel aan de juistheid van de planschadetaxatie en het advies van de commissie.

De Minister mocht dus niet van het advies van de commissie uitgaan en wordt in de gelegenheid gesteld het gebrek in het besluit te herstellen, door een nieuwe taxatie door een andere taxateur.

Commentaar:

De Woz-waarde is van belang bij het taxeren in het kader van planschade of nadeelcompensatie. Als deze fors afwijkt of een onmiskenbare daling (of stijging) heeft ondergaan is een duidelijke motivering vereist waarom (bijv.) toch niet op de Woz-waardering mag worden gevaren. De uitspraak laat ook zien dat het van belang is om de Woz-waarde van de eigen woning kritisch te volgen en in het kader van de Woz-waardering te wijzen op nieuwe omstandigheden die tot een verlaging (of verhoging) van de Woz-waarde zouden moeten leiden.