Arrest Hoge Raad 20 april over pachter

 

HR 20 april 2018, ECLI:NL:HR:2018:648

Hoge Raad over positie van de pachter bij onteigening

Rechtbank: pachter krijgt vergoeding voor vermogensschade

De pachter van een onteigend perceel kon in geval van beëindiging van zijn pachtrecht ten gunste van een derde, van zijn opvolger een vergoeding bedingen. De rechtbank betwijfelde of dit systeem in de toekomst stand zal houden, maar vindt de aanspraak per peildatum reëel. De rechtbank had het verlies van deze aanspraak op een overdrachtsvergoeding aangemerkt als een ‘asset’, en kende –conform het advies van deskundigen - een vergoeding voor deze vermogensschade toe.

Zie hier voor onze signalering van de conclusie van de A-G. De Hoge Raad oordeelt net als de A-G dat oordeel van de rechtbank onjuist is, en legt in dit arrest de grondslag van de aanspraken van de pachter bij onteigening uit.

Hoge Raad: pachter geen rechthebbende, dus geen vermogensschade

Een pachtrecht kan anders dan de in art. 4 Ow genoemde rechten (het recht van opstal, erfpacht, vruchtgebruik, gebruik, bewoning, beklemming en huurkoop) niet worden onteigend. Het vervalt op grond van art. 59 lid 3, eerste volzin, Ow door de inschrijving van het vonnis waarbij de verpachte zaak wordt onteigend (titel zuiverende werking).

Art. 40b lid 1 Ow geeft de rechthebbende op een onteigende zaak aanspraak op vergoeding van de werkelijke waarde van die zaak. De pachter kan niet worden aangemerkt als rechthebbende op de onteigende zaak. De pachter heeft dus geen aanspraak op vergoeding van de werkelijke waarde van zijn pachtrecht.  Verder moet worden aangenomen dat de art. 40-41 Ow (behoudens voor zover de daarop volgende artikelen anders meebrengen) krachtens de schakelbepaling van art. 41a Ow uitsluitend van toepassing zijn op de in artikel 4 Ow genoemde rechten die door de onteigening geheel of gedeeltelijk vervallen, en dus niet op het pachtrecht. 

De art. 42-46 Ow regelen de schadeloosstelling voor het door de onteigening geheel of gedeeltelijk vervallen van rechten. Art. 42a Ow ziet op schade van een pachter als gevolg van de onteigening. De daarin geregelde schadeloosstelling strekt ertoe de pachter in geval van onteigening van de verpachte onroerende zaak in de toestand te brengen waarin hij, de onteigening weggedacht, zou hebben verkeerd.

Het verlies van de mogelijkheid van een vergoeding van de verpachter bij overdracht aan een derde levert geen vermogensschade op. De verwachting om een vergoeding te kunnen bedingen maakt immers niet dat het pachtrecht ‘werkelijke waarde’ heeft in de zin van art. 40b lid 1 Ow. Als het missen van de vergoeding als onteigeningsschade, dus als onteigeningsgevolg, kan worden aangemerkt komt deze als inkomensschade en niet als vermogensschade in aanmerking. Daarbij is onder meer van belang of, en zo ja op welke termijn de pachter, de onteigening weggedacht, zijn pachtrecht tegen vergoeding aan een opvolgend pachter zou hebben doen overgaan.

Verrekening van voordelen

Indien de pachter als gevolg van de onteigening voordelen geniet, moeten deze voor zover redelijk mede in aanmerking worden genomen bij de vaststelling van de schadeloosstelling. De Advocaat-Generaal noemt in zijn conclusie het voorbeeld dat de onteigenaar de pachter bij wijze van een bijkomend aanbod vervangende pachtgronden heeft aangeboden die de pachter heeft aanvaard of in redelijkheid zou hebben aanvaard. Als ook voor het recht uit die nieuwe pachtovereenkomst geldt dat het volgens het beleid van de verpachter door de pachter kan worden overgedragen is er geen schade; de pachter is dan immers geheel in dezelfde positie als voorheen.